LA FINANZIARIA 2007 HA INTRODOTTO INTERESSANTI AGEVOLAZIONI FISCALI MIRATE A MIGLIORARE L’EFFICIENZA ENERGETICA DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE ESISTENTE, IL CUI SCOPO È ABBASSARE LE EMISSIONI IN ATMOSFERA DEI GAS SERRA, PRODOTTI IN GRAN PARTE DALLE ABITAZIONI. TALI ECOINCENTIVI PER LA CASA SONO STATI PROROGATI SINO AL 2010 CON L’ENTRATA IN VIGORE DELLA LEGGE 244/07 E PREVEDONO IL RECUPERO DEL 55% DELLA SPESA SOSTENUTA IN UN PERIODO DA 3 A 10 ANNI, CON DIVERSI CRITERI E TETTI MASSIMI A SECONDA DELL’OGGETTO DELL’AGEVOLAZIONE (MURI, FINESTRE, IMPIANTI).
I contributi per la riqualificazione energetica degli edifici si applicano solamente agli immobili esistenti, escludendo interventi di nuova costruzione, ampliamento o sopraelevazione.
L’argomento sembrerebbe non riguardare dunque le abitazioni in legno e le loro applicazioni, in quanto il loro impiego è previsto appunto per la realizzazione di fabbricati ex-novo.
In seguito a sentenze della suprema Corte di Cassazione e al loro consolidato recepimento per via legislativa, ad oggi la legge include nella definizione di “ristrutturazione” anche la “demolizione totale di un fabbricato e la sua fedele ricostruzione”, intendendo con ciò il mantenimento della sagoma edilizia.
Possiamo senz’altro affermare di essere in presenza di un vasto campo di intervento, peraltro poco noto anche agli addetti al settore e agli stessi proprietari di fabbricati potenzialmente riqualificabili mediante il proficuo utilizzo delle case prefabbricate in legno.
In questo caso specifico è infatti possibile accedere agli ecoincentivi relativamente agli elementi dell’involucro esterno (muri, tetto, finestre, porte esterne), che costituiscono una buona parte del costo dell’abitazione e che andranno scorporati dal totale dei costi sostenuti.
Si tratta di un’importante applicazione delle norme in vigore che consente di intervenire su vecchi fabbricati in alternativa alla semplice sostituzione degli infissi e della copertura o al montaggio di un isolamento a cappotto.
Nel caso di edifici fatiscenti o che necessitano di drastici interventi di ristrutturazione, con il mantenimento delle sole strutture verticali ed orizzontali, non sempre l’approccio conservativo risulta conveniente. In molti casi la demolizione appare la scelta più sensata e permette di ricostruire il fabbricato impiegando la prefabbricazione in legno, in alternativa alla ricostruzione in tradizionale, con evidenti vantaggi relativamente all’efficienza energetica, ai tempi e ai costi certi, all’utilizzo di materiali naturali, agli spessori di parete contenuti. Se consideriamo il recupero di buona parte della spesa, l’impiego delle case prefabbricate in legno in questo specifico contesto permette di fruire dei grandi benefici suddetti con un consistente risparmio economico.
Per chi fosse interessato, sul sito internet dell’ENEA è possibile approfondire nel dettaglio le modalità di accesso agli ecoincentivi per la casa (
http://www.enea.it/).
In questa sede vorrei limitarmi a mettere in luce gli aspetti giurisprudenziali attraverso i quali il legislatore chiarisce esplicitamente l’inclusione dell’intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia.
Il DPR 380/2001 (Testo unico dell'edilizia) ha già compreso nella categoria della ristrutturazione edilizia gli interventi di «demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma», assoggettandoli al regime della denuncia di inizio attività.
Con il Decreto del Presidente delle Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come modificato ed integrato dal decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301, il Ministero delle infrastrutture e trasporti ricorda come nel tempo si è venuto a formare un consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui nel concetto di ristrutturazione edilizia devono annoverarsi anche gli interventi consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato.
Detto orientamento della giurisprudenza è stato recepito nella formulazione del nuovo testo unico dell'edilizia, che all'art. 3 aveva stabilito testualmente: «Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali a quello preesistente» con «ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quella esistente».
Consideriamo inoltre che non sempre la ristrutturazione presuppone l'intervento fotocopia (ovvero l’abbattimento e la ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma). Va, infatti, ritenuto legittimo l'intervento di ristrutturazione mediante abbattimento e ricostruzione di un nuovo fabbricato con caratteristiche diverse da quella preesistente qualora la normativa tecnica comunale permetta la «sostituzione dell’organismo con altro in parte o in tutto diverso dal precedente anche dal punto di vista del sedime».
E' difatti questo il principio enunciato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 2364/2006. La giurisprudenza amministrativa formatasi sull’applicazione dell’art. 31, comma 1, lett. d) della legge 5 agosto 1978 n. 457 ha costantemente affermato la legittimità di provvedimenti autorizzanti la demolizione di un edifico da ristrutturare e la sua fedele ricostruzione. In questo caso specifico la Corte afferma che tali limiti possono essere oltrepassati quando, come nella fattispecie, una specifica normativa di p.r.g. consente ambiti di intervento più incisivi di quelli concordemente ammessi dalla giurisprudenza.
Concludendo, è chiaramente necessario valutare caso per caso la possibilità di accedere ai benefici fiscali previsti dalla Legge Finanziaria. Tuttavia nella maggior parte dei casi sarà sicuramente possibile fruire degli ecoincentivi ricostruendo il vecchio edificio di legno attraverso la tecnica delle case prefabbricate.
