LA CONCESSIONE EDILIZIA DELLE CASE PREFABBRICATE

L’OTTENIMENTO DEI PERMESSI EDILIZI PER LE CASE PREFABBRICATE SEGUE LA MEDESIMA TRAFILA DI QUALSIASI ALTRO PROGETTO EDILIZIO.
LE CASE IN LEGNO SONO UNA SEMPLICE ALTERNATIVA COSTRUTTIVA AI SISTEMI TRADIZIONALI BASATI SU CEMENTO, ACCIAIO E LATERIZIO, E NON PREVEDONO STRADE PREFERENZIALI O SCORCIATOIE.

Mi sembra di aver capito che per costruire una casa in legno devo seguire una prassi particolare.
Mi hanno detto che non serve un vero e proprio permesso di costruzione.
Serve la concessione edilizia o basta un’autorizzazione?
Non è che il comune possa bocciare il progetto?
Non dovrebbe essere necessario rivolgersi ad un tecnico, ma fanno tutto le ditte. So che è più difficile avere un permesso per le case prefabbricate.

E’ più facile, è più difficile, non serve un permesso, serve un’autorizzazione “speciale”.
Molto semplicemente, le case prefabbricate sono una semplice alternativa costruttiva ai sistemi dell’edilizia tradizionale. Il progetto di una casa in legno segue il medesimo iter burocratico di qualsiasi altra costruzione.
Serve un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere) per la presentazione e per ricoprire il ruolo di direttore dei lavori. Dobbiamo incaricare tutta una serie di figure per le strutture, per l’indagine geologica, per il progetto degli impianti e la sicurezza sul cantiere.
Limitandoci al tema dell’articolo, il permesso di costruire verrà concesso dall’amministrazione comunale che richiederà una serie di documenti.
Ogni comune ha la sua prassi e sarà cura del progettista preparare la documentazione tecnica necessaria. Il progetto potrà essere esaminato da una Commissione Edilizia, ma vi sono Comuni che si limitano ad un’istruttoria interna. A volte può bastare una semplice D.I.A. (denuncia di inizio attività), altre ancora possono essere presenti dei vincoli che richiedono il parere preventivo (ad esempio paesaggistico) della Soprintendenza ai Beni Ambientali.
In ogni caso le case prefabbricate non si differenziano dai sistemi tradizionali e non comportano sconti o documentazione aggiuntiva.
In taluni casi il basso consumo energetico (documentato dall’attestato di certificazione o da una relazione di calcolo) possono comportare uno sconto sugli oneri o un bonus volumetrico.
Le case prefabbricate (a telaio o massicce) con cappotto esterno intonacato appaiono identiche a quelle in laterizio e non presentano particolari problemi nell’ottenimento dei permessi. Un discorso a parte va fatto solo per gli edifici in legno “a vista”, non sempre accettati sul territorio italiano, soprattutto nei contesti urbani con caratteristiche omogenee.
Taluni comuni impongono al cittadino di adottare soluzioni costruttive tipiche della zona e previste dal regolamento edilizio (pluviali in rame, coppi in laterizio, balconi di foggia tipica, utilizzo di rivestimenti in pietra, forma delle aperture, gronde rivestite, montaggio di scuri in legno….). Anche in questo caso le case prefabbricate sono costruzioni versatili che rispondono positivamente alle prescrizioni, senza compromessi o penalizzazioni.

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CASE PREFABBRICATE E REGOLAMENTI EDILIZI

L’OFFERTA DI CASE PREFABBICATE A CATALOGO DA PARTE DELLE DITTE DEL SETTORE E’ AMPIA ED INTERESSANTE. ALCUNI MODELLI SONO DAVVERO ACCATTIVANTI, PERFETTAMENTE CONCEPITI, CON UN INTELLIGENTE DISTRIBUZIONE DELLO SPAZIO INTERNO E UNA ACCORTA DISPOSIZIONE DELLE APERTURE IN FACCIATA.


Le case prefabbricate, escluse le strutture blockhaus (a vista), sono indistinguibili dalle costruzioni tradizionali. Il loro inserimento nel contesto urbano, in particolare nel loro ambiente naturale che è il tipico tessuto residenziale delle villette ad uno o due piani, appare semplice e quasi sempre possibile.
La scelta di uno specifico modello a catalogo, soprattutto se concepito per realtà urbanistiche lontane come i paesi del nord Europa può portare però ad inattesi dinieghi da parte degli uffici tecnici comunali.
Partiamo dal tetto. L’inclinazione delle falde della copertura in Germania o Austria è spesso accentuata per permettere lo scivolamento della neve. Quasi sempre il sottotetto è abitabile con grosse differenze tra le altezze interne dal punto più basso al colmo. Sul tetto delle case prefabbricate vengono montate tegole piane in cemento al posto del tradizionale coppo curvo in laterizio.
L’avvolgibile è preferito per la sua comodità alla persiana, quest’ultima molto diffusa in gran parte del nostro paese, evitando di dover agire sull’oscuramento aprendo le finestre (coerentemente con la vocazione anti-disperdente delle case prefabbricate). Le tapparelle sono però spesso rifiutate dai comuni.
I pratici e funzionali pluviali in pvc sono mal visti dalle amministrazioni comunali che impongono l’adozione lattonerie in rame per la maggior parte degli edifici residenziali.
Le cornici in marmo e pietra attorno a finestre e porte finestre non sono facilmente installabili sulle case prefabbricate (anche per evitare ponti termici) a causa del peso e della difficoltà di inserimento in fase di realizzazione.
I comuni non accettano volentieri la semplice simulazione tali contorni con un rilievo del cappotto o del semplice polistirolo finito a cementite e tinteggiato. Anche l’utilizzo di elementi ricostruiti che riproducono la pietra non è sempre considerato sufficiente per rispondere alle prescrizioni comunali o paesaggistiche locali.
Anche i vincoli di tipo urbanistico possono impedire la scelta di un edificio standard. I pochi lotti oramai disponibili sul territorio italiano impongono sovente una sagoma dell’edificio non compatibile con la forma della casa a catalogo scelta o dispongono di una cubatura insufficiente.
E’ peraltro chiaro che i prezzi dei terreni spingono l’acquirente verso i terreni più convenienti, quasi sempre meno appetibili, di piccole dimensioni e con poco volume disponibile.
Si tratta di situazioni piuttosto frequenti, che costringono a dirottare la scelta su una casa prefabbricata a progetto, studiata specificatamente per rispondere ai vincoli imposti.
Difficilmente le amministrazioni comunali saranno infatti (giustamente) disposte a chiudere un occhio o a concederci deroghe rispetto agli strumenti urbanistici.
Per questo motivo, lo ripeto per l’ennesima volta, il ruolo del progettista è fondamentale.
Un bravo tecnico deve saper cogliere l’essenza delle case prefabbricate, affrontare il progetto nel rispetto delle caratteristiche del materiale e della vocazione dell’intervento, privilegiando le scelte razionali e il risparmio energetico.
Una buona casa a progetto dovrà avere la stessa qualità progettuale di un edificio a catalogo, con una migliore qualità urbana, nel rispetto dei vincoli edilizi ed urbanistici.

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CASE PREFABBRICATE IN LEGNO ... SENZA RUOTE

LA GUIDA ALLE CASE IN LEGNO SI OCCUPA DI EDIFICI A STRUTTURA LIGNEA, ECOLOGICI ED ALTAMENTE ISOLATI, PREFABBRICATE ED A BASSO CONSUMO ENERGETICO. ALTRI TEMI SONO MARGINALMENTE TRATTATI, MA NON E’ MIO INTERESSE OCCUPARMI DI ALTRE TIPOLOGIE COSTRUTTIVE COME LE CASETTE IN LEGNO O LE CASE SU RUOTE.

Gentilissimo Architetto, leggendo i suoi articoli appare evidente la sua immotivata ostilità nei confronti delle “case mobili”. Siamo una ditta molto conosciuta che produce e commercializza abitazioni su ruote belle e moderne, adatte a tutte le esigenze abitative. Comprendo che possa essere un tipo di abitazione di nicchia nel nostro paese, ma ritengo che si tratti di un prodotto interessante ed offerto a prezzi competitivi.
Forse il suo blog tratta di altro, ma proprio per questo motivo non ritengo giusto prendere di mira le case mobili, definendole (sue parole testuali) “famigerate”.

Rispetto sinceramente la sua comprensibile contrarietà, ma vorrei innanzitutto iniziare riportando qualche passaggio contenuto nelle mail di qualche lettore del blog.


• Buongiorno Architetto. Ho un piccolo terreno agricolo ed intenderei posare una casa in legno, dato che non è possibile costruire nulla. Secondo lei avrò problemi con l’amministrazione con una casa su ruote?
• Posseggo un lotto non edificabile in Toscana. Sto seriamente pensando ad una casa mobile, su ruote.
• Posso costruire una casa non su fondazioni (pensavo ad una base mobile) per aggirare i vincoli edilizi?
• Grazie per i preziosi consigli. Ho solo una piccola domanda. Se acquisto una casa su ruote, posso metterla in un terreno agricolo in Liguria senza rischiare denunce o commettere abusi?
• Mi hanno proposto di costruire una casa su ruote. Il terreno non è edificabile e quindi non posso richiedere alcun permesso.
  
Come può capire, in queste lettere non si parla mai di risparmio energetico e non si fa alcun cenno alla bioedilizia. Questi sono i temi centrali dei miei articoli e, ritengo e spero, l’interesse principale dei miei lettori. Personalmente sono contrario a condoni, sanatorie, furbate all’italiana, abusi edilizi. Credo lei sappia bene qual è il target a cui vi rivolgete (non giudico e non intendo interessarmi di ciò, ma mi interessa distinguere nettamente i due ambiti). Nel nostro paese la cultura del legno non esiste, se non in specifiche aree geografiche e si sta tentando timidamente di divulgarne la conoscenza per incentivarne la diffusione. Se confondiamo le case su ruote con le case prefabbricate a basso consumo è segno che c’è tanto lavoro da fare. Nel mio piccolo (senza nulla in cambio, gli articoli sono sempre liberamente scaricabili ed a disposizione di chiunque) cerco di dare un servizio aperto ed onesto sulle case prefabbricate.
Quando avrò esaurito gli argomenti sulle case in legno sarò costretto a chiudere il blog o ad occuparmi d’altro (forse delle case mobili, chissà), ma al momento il tema mi appassiona e penso meriti ampia trattazione.
Le case su ruote rispondono all’esigenza di evitare l’ancoraggio al suolo, rappresentando una soluzione ibrida che può essere tollerata qualora i controlli comunali non siano rigidi o presenti. Non ne conosco i costi e le prestazioni energetiche, mentre ribadisco che le case prefabbricate sono edifici a tutti gli effetti e si pongono come un’alternativa concreta alle abitazioni tradizionali in muratura. Necessitano sempre di permessi edilizi e vanno ancorate al suolo su fondazioni (platea o interrato).
Il buon rapporto q/p delle case in legno consente di realizzare in poco tempo a prezzo certo e bloccato edifici a bassissimo consumo in bioedilizia, con un grande comfort abitativo e senza vincoli di progettazione.

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ECO-INCENTIVI 2010 PER LE CASE PREFABBRICATE

IL GOVERNO HA EMANATO RECENTEMENTE UN DECRETO ATTO AD INCENTIVARE IL RICORSO ALLE COSTRUZIONI A RISPARMIO ENERGETICO, UNA LEGGE INTERESSANTE CHE POTREBBE AVVANTAGGIARE, ALMENO IN TEORIA, IL SETTORE DELLE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO.

Gent. Arch. Crivellaro, le scrivo per sapere se è a conoscenza di informazioni relative al recente decreto legge (19 marzo 2010) con cui l'attuale governo si impegna ad incentivare l'acquisto delle cosiddette eco-case.
Per ora c'è molta confusione sulle modalità di applicazione di tale legge. Da qualche parte si legge di "sconti fino a 7000€", da un'altra viene fatto un discorso legato alla certificazione energetica della casa, e altrove scrivono che bisogna fare tutto online e pure affrettarsi.
Le chiedo se può gentilmente fare chiarezza sull'argomento, visto che magari attraverso i suoi contatti ha modo di diradare la nebbia che - ad oggi - circonda questa interessante legge. Mi sarei aspettato una reazione più dinamica da parte dei produttori di eco-case (con annunci di sconti ed ecoincentivi sui vari siti a cui magari vada ad aggiungersi uno sconto ulteriore da parte dei rivenditori stessi, come accadde per l'auto), ma per ora direi che non c'è stata.

Partiamo dai dati concreti.
Il cosiddetto bonus per le ecocase prevede “per abitazioni acquistate che risparmiano il 30% di energia e cioè appartenenti alla classe B, ecoincentivi che contribuiscono con 83 euro a mq fino ad un tetto massimo di 5.000 euro. Per l’acquisto di case che consentono un risparmio energetico del 50% e che quindi appartengono alla classe A, il contributo è di 116 euro al mq fino ad un massimo di 7.000 euro”.
Una prima considerazione va dunque fatta, riferendoci alle case prefabbricate.
Anche ipotizzando di godere del beneficio maggiore, per un’abitazione di 220.000 € (un prezzo che si andrebbe a spendere realisticamente per le case prefabbricate in legno di medie dimensioni), si tratta di uno sconto di poco superiore al 3%. Meglio di nulla, ma senz’altro non può essere definito un contributo significativo. Non a caso le associazioni dei consumatori hanno manifestato il loro dissenso verso il decreto legge, ritenuto poco incentivante verso l’acquirente di abitazioni a basso consumo. Va anche ammesso che la congiuntura economica attuale impone un certo realismo e che da qualche parte questi soldi vanno presi. A tale proposito, è da segnalare che il governo ha stanziato complessivamente 60 milioni di euro, un tetto che potrebbe essere raggiunto in tempi brevi.
Gli incentivi sono entrati in vigore il 15 aprile 2010 e l'accesso sarà consentito, su prenotazione, fino al 31 dicembre 2010 e, comunque, fino a esaurimento delle risorse.
Ma quali sono le procedure previste per l’erogazione del bonus per l’acquirente delle case prefabbricate? In teoria è abbastanza semplice. Per ottenere l’ecoincentivo si deve presentare innanzitutto il documento di certificazione energetica (obbligatorio in molte regioni) che deve inquadrare la classe energetica dell’edificio, A o B appunto.
Va fatta contestualmente richiesta all’ENEA, che deve rilasciare un parere entro 30 giorni dal ricevimento della documentazione da parte del costruttore di case prefabbricate.
Successivamente, è la stessa ditta di case in legno che deve prenotare l’incentivo presso lo specifico servizio che le Poste Italiane hanno predisposto, allegando il certificato energetico e l’approvazione ENEA, pena la decadenza del beneficio.
Il rimborso dovrebbe essere erogato direttamente alla ditta di case prefabbricate in legno tramite bonifico entro 45 giorni, mentre lo sconto verrà fornito direttamente dalla stessa azienda al cliente con l'acquisto dell’abitazione.
Resta purtroppo il ragionevole dubbio che, non essendo quasi mai previsto un rogito notarile, come previsto dal decreto (in quanto chi acquista una casa in legno è quasi sempre proprietario del terreno) la legge non trovi adeguata applicazione allo specifico ambito delle case prefabbricate.

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ECO-INCENTIVI 2010 PER LE CASE PREFABBRICATE

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LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO “ABUSIVE”

POSSONO LE CASE PREFABBRICATE SUPERARE LE LIMITAZIONI IMPARTITE DAI PIANI URBANISTICI A COSTRUIRE SU TERRENI NON EDIFICABILI, ZONE AGRICOLE, AREE VINCOLATE?

Assolutamente NO! E potrei fermarmi qui.
Dato che le aspettative in gioco sono comprensibilmente alte e che questa richiesta mi viene POSTA QUOTIDIANAMENTE (!!!), si deve comprendere che non vi sono differenze dal punto di vista della consistenza edilizia di un fabbricato in legno e uno in laterocemento. Basti pensare che le case prefabbricate in legno, unico oggetto di questo blog, vanno montate su platea o scantinato in cemento armato, sono strutture permanenti ed hanno aspettative di vita pari a quelle tradizionali.
Va da se che l’iter per la progettazione, la presentazione presso i competenti uffici tecnici comunali e la realizzazione stessa delle case prefabbricate, segue sostanzialmente la stessa strada di qualsiasi altra costruzione.
Se un terreno non prevede insediamenti, è evidente che non si potrà costruirvi sopra nessun edificio, a prescindere dai materiali e dalle tecniche realizzative impiegate. A maggior ragione, le case in legno ecologiche a basso consumo, sia che si tratti di una blockhaus o di un edificio con struttura a telaio, non sono in nessun modo costruzioni precarie o provvisorie, smontabili o spostabili.
Se è vero che nei paesi di origine l’iter avviene con modalità burocratiche assai semplificate rispetto all’Italia, la realtà urbanistica del nostro paese prevede procedure complesse, il rispetto delle norme di zona e delle leggi in vigore, una concessione edilizia (che potrà essere una D.I.A. o un Permesso di Costruire), la comunicazione all’Amministrazione dell’Inizio e della Fine dei lavori. La costruzione dovrà seguire le direttive di sicurezza sui cantieri secondo il Testo Unico 81/08, con la redazione dei vari piani generale ed operativi, oltre all’individuazione delle figure tecniche di responsabilità.
Non vi è e non vi può, ovviamente, essere alcuna differenza tra una costruzione tradizionale in mattoni e una casa prefabbricata. Ma se le case in legno fossero mobili o su ruote? Pur entrando questo genere “ibrido” di pseudo-edifici in quella zona franca che piace tanto a noi italiani, la tendenza delle amministrazioni comunali è di considerare le case mobili degli edifici a tutti gli effetti. Il rischio è quindi alto, certamente non proporzionale alla spesa da sostenere per l’acquisto di queste strutture. “Ma la casa non si vedrebbe, perché è lontana dalla strada e nascosta dagli alberi…”. Chiediamoci perché allora non facciamo tutti i passi necessari alla luce del sole se le case su ruote sono strutture non stanziali a norma. Se così fosse non dovremmo avere nulla da temere ed, al massimo, avremmo bisogno di una semplice autorizzazione. La realtà è che il nostro territorio è stato martoriato oltre che dall’abusivismo selvaggio e dai condoni a pioggia, anche da piani regolatori insensati frutto di interessi economico-politici, con minimo interesse alla tutela dell’ambiente e delle fragilità del tessuto urbano. Il cittadino non comprende il perché ciò che gli è vietato sia permesso ad altri, perché l’abuso di uni sia il diritto di altri. Spesso basta spostarsi di pochi chilometri, da un Comune a quello confinante per percepire delle scelte urbanistiche diametralmente opposte e contrastanti. Non è questa la sede per dare giudizi, ma, pur rispettando la comprensibile frustrazione di chi si scontra con un mercato immobiliare in cui la dinamica dei prezzi dei terreni segue logiche speculative, ed il sogno di costruire la propria casa ha le sembianze di un incubo, si deve ribadire che il suolo è di tutti e va preservato per le generazioni future.
L’obiettivo di una casa è di durare nel tempo e di sopravvivere a noi stessi. Un giorno forse la venderemo o sarà lasciata ai nostri figli o nipoti.
Costruire un edificio è un atto di responsabilità condivisa tra il privato cittadino e chi (tecnici e amministrazioni) ha il dovere di far rispettare le leggi che tutelano il territorio. Sotterfugi e furbizie non sono certamente la strada migliore per garantire un corretto impatto ambientale delle nostre scelte.
Per fortuna le case prefabbricate in legno anche in questo senso sono pienamente sostenibili.

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LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO “ABUSIVE”

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LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO “ABUSIVE”

POSSONO LE CASE PREFABBRICATE SUPERARE LE LIMITAZIONI IMPARTITE DAI PIANI URBANISTICI A COSTRUIRE SU TERRENI NON EDIFICABILI, ZONE AGRICOLE, AREE VINCOLATE?

Assolutamente NO! E potrei fermarmi qui.
Dato che le aspettative in gioco sono comprensibilmente alte e che questa richiesta mi viene POSTA QUOTIDIANAMENTE (!!!), si deve comprendere che non vi sono differenze dal punto di vista della consistenza edilizia di un fabbricato in legno e uno in laterocemento. Basti pensare che le case prefabbricate in legno, unico oggetto di questo blog, vanno montate su platea o scantinato in cemento armato, sono strutture permanenti ed hanno aspettative di vita pari a quelle tradizionali.
Va da se che l’iter per la progettazione, la presentazione presso i competenti uffici tecnici comunali e la realizzazione stessa delle case prefabbricate, segue sostanzialmente la stessa strada di qualsiasi altra costruzione.
Se un terreno non prevede insediamenti, è evidente che non si potrà costruirvi sopra nessun edificio, a prescindere dai materiali e dalle tecniche realizzative impiegate. A maggior ragione, le case in legno ecologiche a basso consumo, sia che si tratti di una blockhaus o di un edificio con struttura a telaio, non sono in nessun modo costruzioni precarie o provvisorie, smontabili o spostabili.
Se è vero che nei paesi di origine l’iter avviene con modalità burocratiche assai semplificate rispetto all’Italia, la realtà urbanistica del nostro paese prevede procedure complesse, il rispetto delle norme di zona e delle leggi in vigore, una concessione edilizia (che potrà essere una D.I.A. o un Permesso di Costruire), la comunicazione all’Amministrazione dell’Inizio e della Fine dei lavori. La costruzione dovrà seguire le direttive di sicurezza sui cantieri secondo il Testo Unico 81/08, con la redazione dei vari piani generale ed operativi, oltre all’individuazione delle figure tecniche di responsabilità.
Non vi è e non vi può, ovviamente, essere alcuna differenza tra una costruzione tradizionale in mattoni e una casa prefabbricata. Ma se le case in legno fossero mobili o su ruote? Pur entrando questo genere “ibrido” di pseudo-edifici in quella zona franca che piace tanto a noi italiani, la tendenza delle amministrazioni comunali è di considerare le case mobili degli edifici a tutti gli effetti. Il rischio è quindi alto, certamente non proporzionale alla spesa da sostenere per l’acquisto di queste strutture. “Ma la casa non si vedrebbe, perché è lontana dalla strada e nascosta dagli alberi…”. Chiediamoci perché allora non facciamo tutti i passi necessari alla luce del sole se le case su ruote sono strutture non stanziali a norma. Se così fosse non dovremmo avere nulla da temere ed, al massimo, avremmo bisogno di una semplice autorizzazione. La realtà è che il nostro territorio è stato martoriato oltre che dall’abusivismo selvaggio e dai condoni a pioggia, anche da piani regolatori insensati frutto di interessi economico-politici, con minimo interesse alla tutela dell’ambiente e delle fragilità del tessuto urbano. Il cittadino non comprende il perché ciò che gli è vietato sia permesso ad altri, perché l’abuso di uni sia il diritto di altri. Spesso basta spostarsi di pochi chilometri, da un Comune a quello confinante per percepire delle scelte urbanistiche diametralmente opposte e contrastanti. Non è questa la sede per dare giudizi, ma, pur rispettando la comprensibile frustrazione di chi si scontra con un mercato immobiliare in cui la dinamica dei prezzi dei terreni segue logiche speculative, ed il sogno di costruire la propria casa ha le sembianze di un incubo, si deve ribadire che il suolo è di tutti e va preservato per le generazioni future.
L’obiettivo di una casa è di durare nel tempo e di sopravvivere a noi stessi. Un giorno forse la venderemo o sarà lasciata ai nostri figli o nipoti.
Costruire un edificio è un atto di responsabilità condivisa tra il privato cittadino e chi (tecnici e amministrazioni) ha il dovere di far rispettare le leggi che tutelano il territorio. Sotterfugi e furbizie non sono certamente la strada migliore per garantire un corretto impatto ambientale delle nostre scelte.
Per fortuna le case prefabbricate in legno anche in questo senso sono pienamente sostenibili.

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CASE PREFABBRICATE IN LEGNO E VINCOLI ARCHITETTONICI

LE PROFONDE DIFFERENZE CLIMATICHE E MORFOLOGICHE TIPICHE DEL NOSTRO PAESE HANNO PRODOTTO UNA STRAORDINARIA RICCHEZZA DI ALTERNATIVE TECNICO-COSTRUTTIVE CONNESSA AD UN SEMPRE DIVERSO CONCETTO DI ABITAZIONE.

Il tema della casa in Italia è fortemente legato ad aspetti storici e culturali, basato sull’utilizzo di materiali locali e metodologie costruttive sviluppatesi sopratutto in risposta alle caratteristiche bioclimatiche locali (caldo, freddo, umidità, piovosità). Negli ultimi decenni il generale appiattimento dell’edilizia sugli interessi immobiliari e secondo logiche speculative ha messo in disparte l’architettura regionale, le tipologie ed i materiali locali in favore delle villette a schiera in cemento armato.
Le partizioni esterne, pareti, finestre e coperture, vengono a perdere così la loro originaria funzione di protezione passiva per divenire semplici elementi di involucro, affidando la regolazione climatica dell’abitazione unicamente all’impiantistica di riscaldamento e raffrescamento.
Fortunatamente la tendenza si sta lentamente invertendo e si assiste ad un ritorno al regionalismo in gran parte del nostro paese, a muri e tetti isolati ed edifici sempre meno disperdenti.
Come è dunque possibile conciliare la costruzione delle case prefabbricate in legno, basate su un sistema costruttivo altamente standardizzato e sostanzialmente estraneo alla cultura edilizia italiana con la necessità di inserire l’abitazione in un contesto fortemente caratterizzato, rispettando i vincoli architettonici, siano essi imposti da una commissione edilizia o dalla soprintendenza o coerentemente racchiusi nelle scelte progettuali stesse?
Si tratta di un problema di non poco conto, che evidenzia chiaramente tutti i limiti dei sistemi costruttivi che fanno un uso del legno a vista, come le blockhaus, improponibili nel nostro paese (e non solo in Toscana o in Liguria). La finitura a cappotto permette al contrario di aggrappare in facciata intonaci di diversa granulometria e concede la massima libertà nell’utilizzo delle tinteggiature. Si potrà applicare un rivestimento in ecopietra a pannelli, di limitato spessore e peso, o creare agevolmente false cornici in marmo, montare lattonerie in rame e manti di copertura in coppi o tegole in laterizio.
I pochi vincoli tecnici delle case prefabbricate, concedono inoltre il massimo della flessibilità in sede progettuale all’architetto, che potrà efficacemente caratterizzare tipologicamente l’abitazione, nel rispetto della bioclimatica e del risparmio energetico, pure a fronte di uno sforzo complessivamente senz’altro maggiore.
Non è raro che siano le stesse amministrazioni comunali a far nascere qualche ostacolo dovuto alla scarsa conoscenza delle "case prefabbricate in legno" o ad una interpretazione quantomeno restrittiva del regolamento edilizio. Anche in questo caso è fondamentale affidarsi ad un tecnico che creda fermamente nei vantaggi della tecnica costruttiva delle case prefabbricate e sia disposto a promuovere le scelte fatte nelle sedi opportune. Spesso i Comuni hanno tutto l’interesse a sponsorizzare interventi innovativi come quelli rivolti alla bioedilizia ed alla sostenibilità ambientale. Il tecnico dovrà chiaramente sforzarsi di coinvolgere l’amministrazione attribuendo ad essa meriti ed onori, a fronte, in molti casi, di agevolazioni anche sul piano dell’iter burocratico oltre che un alleggerimento, in molti casi, degli oneri comunali, secondo una tendenza ribadita anche recentemente dal “piano casa”.
Si tratta in definitiva di un aspetto da non trascurare, che porta purtroppo ad escludere quasi sempre a priori la scelta di molte case prefabbricate a catalogo in favore di un progetto mirato e basato non solo sulle aspettative del cliente, ma anche sul favorevole impatto architettonico dell’abitazione nel contesto urbano.

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CASE PREFABBRICATE IN LEGNO IN SICUREZZA

L’ENNESIMO VANTAGGIO DELLE CASE PREFABBRICATE LEGATO ALLA BREVE TEMPISTICA COSTRUTTIVA DEL MONTAGGIO DA PARTE DI MANODOPERA ALTAMENTE SPECIALIZZATA.

Premettendo e sottolineando che non sto affermando che le case prefabbricate in legno siano più sicure di quelle tradizionali, il concetto di sicurezza a cui mi riferisco è relativo alla prevenzione e alla protezione dai rischi connessi alla costruzione dei fabbricati. In Italia la normativa è stato recentemente aggiornata con l’introduzione del Testo Unico 81/08 che va di fatto ad abrogare il vecchio Decreto 494/96 che per anni ha costituito il riferimento legislativo per la sicurezza sui cantieri.
Va innanzitutto premesso che l’edilizia rimane ad oggi il settore con il maggior numero di incidenti, spesso gravi o mortali, dovuti in particolar modo a cadute dall’alto, schiacciamenti e folgorazioni.
I severi controlli da parte degli organi competenti, la redazione obbligatoria di piani di sicurezza e coordinamento, l’istituzione di figure di responsabilità anche penale ed il sempre maggiore rispetto da parte delle imprese costruttrici delle procedure corrette ha contribuito senz’altro a diminuire negli ultimi anni il numero di incidenti. Purtroppo è la natura stessa dell’organizzazione del lavoro nei cantieri a costituire di per se un problema, in particolare quando la volontà di contenere i costi da parte di committenti e imprese prevale sulle ragioni di fondo della sicurezza. La presenza inoltre di manodopera poco specializzata a maggioranza extracomunitaria, con scarsa conoscenza della nostra lingua e poco preparata a recepire, anche culturalmente, un’adeguata formazione in materia, resta il grande limite dei nostri cantieri tradizionali.
Le case prefabbricate in legno vengono realizzate in condizioni di controllo all’interno dell’ambiente dello stabilimento e montate in appena un paio di giorni sopra le strutture di fondazione eseguite in precedenza da un impresa tradizionale. L’assemblaggio viene effettuato “a secco” da squadre di montatori specializzati dotati di dispositivi di protezione, di ponteggi, imbracature o linee vita a norma di legge. I tempi ridottissimi e le semplici modalità di esecuzione abbattono i rischi di incidenti rispetto ai cantieri tradizionali. I montatori delle ditte di case prefabbricate possiedono tutte le informazioni, la formazione e l’esperienza necessaria per eseguire l’installazione delle strutture prefabbricate secondo metodologie consolidate che prevedono rischi minimi per i lavoratori stessi.
La scarsa valutazione delle conseguenze che comportano scelte e decisioni improvvisate è spesso alla base degli incidenti più comuni. Dietro a molte tragedie si nascondono spesso la superficialità, l’ignoranza, la poca preparazione, la mancanza di formazione e informazione. Quasi mai l’incidente in cantiere risulta inevitabile o dovuto a cause fortuite.
E’intuitivo che il rispetto della sicurezza, obbligatorio moralmente e legalmente, costituisce comunque un fardello necessario i cui costi gravano necessariamente sul prezzo finale.
Le case prefabbricate in legno riescono a garantire un altissimo livello di protezione e prevenzione dei lavoratori con costi assolutamente bassi rispetto al cantiere tradizionale in laterocemento. L’impatto economico della sicurezza nei cantieri, pur semplificando, è valutato in “uomini-giorno”.
Una costruzione eretta in pochi giorni, di fatto prefabbricata in stabilimento e semplicemente montata a secco, comporterà in questo caso un impatto economico senz’altro inferiore, pur nel rigoroso rispetto delle prescrizioni contenute nel piano di sicurezza e coordinamento.
Va ribadito che si tratta di costi fissi e non ribassabili per qualsiasi impresa costruttrice, ma che il differente processo costruttivo delle case prefabbricate di legno consente di ridurre comunque considerevolmente.

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CASE PREFABBRICATE IN LEGNO IN SICUREZZA

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IL PIANO CASA E LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO

CERCHIAMO DI CAPIRE QUALI POTREBBERO ESSERE I BENEFICI NEL COSTRUIRE UN’ABITAZIONE IN LEGNO IN PREVISIONE DELL’ENTRATA IN VIGORE DEL PIANO CASA DEL GOVERNO ATTRAVERSO I DECRETI DELLE SINGOLE REGIONI.

Innanzitutto va definito l’ambito applicativo, che riguarda principalmente gli edifici esistenti a destinazione residenziale mono e bifamiliari, comprese le case a schiera, esclusi gli edifici vincolati, in particolare nei centri storici. Il piano casa mira a stimolare l’edilizia abitativa consentendo ampliamenti dei fabbricati sino al 20%, estendibile al 35% in caso di comprovato utilizzo di tecniche costruttive di bioedilizia mirate al risparmio energetico, nel caso di completa demolizione e ricostruzione.
Appare evidente che non è possibile godere dei benefici del piano casa per la semplice nuova costruzione di un edificio su un appezzamento di terreno. In questo caso si dovrà tenere conto come sempre degli indici e del regolamento edilizio in vigore, senza possibilità di vedere esteso l’aumento di volumetria alla propria abitazione.
In tutti gli altri ambiti, come gli ampliamenti, le sopraelevazioni o, meglio ancora, le demolizioni e ricostruzioni ex-novo di fabbricati esistenti, i vantaggi di utilizzare le case prefabbricate in legno sono molteplici.
Nel caso di sopraelevazione dell’edificio su un fabbricato esistente, i pesi ridotti del legno darebbero la garanzia di non gravare eccessivamente sulle fondazioni rispetto alla realizzazione in muratura e tuttavia si deve considerare che le ditte del settore spesso limitano la fornitura di abitazioni ad una superficie minima di 50-60 mq. L’aggravio dei costi fissi rende poco conveniente l’acquisto di piccole porzioni di edificio, delimitando questo potenziale campo applicativo a poche specifiche situazioni.
Se abbiamo a disposizione del volume residuo esistente, sinora insufficiente ad ampliarci, o è stato raggiunto il limite massimo di altezza in gronda, il piano casa dovrebbe ci permetterà la sopraelevazione dell’edificio, avvalendoci di un bonus volumetrico del 20%.
La leggerezza delle strutture in legno in questo caso non è l’unico vantaggio evidente. Il veloce montaggio a secco della struttura permette di limitare l’impatto del cantiere sull’abitazione esistente (polveri, rumori, tempi lunghi), permettendo agli occupanti di evitare un lungo trasloco in attesa della fine dei lavori e persino di proseguire con le proprie attività quotidiane.
Lo stesso ragionamento può essere ovviamente applicato nel caso di ampliamenti laterali.
Ben più allettante appare la possibilità di accedere ad un incremento volumetrico del 35%.
In questo caso le indicazioni date alle regioni dal governo incentivano il ricorso alle tecniche costruttive in bioedilizia e l’ottenimento di un significativo risparmio energetico. Le case prefabbricate in legno potrebbero essere lo strumento ideale al raggiungimento delle massime prestazioni con evidente semplicità, grazie alle loro intrinseche qualità costruttive.
Un altro aspetto da non sottovalutare è la proposta di alleggerire gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione dovuti all’amministrazione comunale in presenza di comprovato ricorso alla bioedilizia e di miglioramento dell’isolamento dell’edificio rispetto al fabbricato esistente.
Anche in questo caso di deve tenere presente i vantaggi di una costruzione veloce e dei tempi certi di realizzazione. Se la casa in questione è la nostra abitazione, si dovrà necessariamente programmare un trasloco e il conseguente reperimento di un alloggio temporaneo in affitto. Un cantiere tradizionale spesso è difficilmente programmabile e comunque prevede necessariamente tempi lunghi per concludere i lavori. Un motivo in più per dare un taglio alla durata della nostra costruzione.
Concludendo, sembra evidente che l’entrata in vigore del piano casa possa offrire evidenti vantaggi a chi intende fare ricorso alle case di legno per intervenire sul vecchio edificio, tanto in sopraelevazione – ampliamento, quanto, e soprattutto, in presenza di demolizione e ricostruzione.

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IL PIANO CASA E LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO

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CASE PREFABBRICATE "MOBILI"?

UNO DEI MOTIVI CHE MI HA SPINTO AD APRIRE UN BLOG TEMATICO SULLE CASE PREFABBRICATE E' STATA LA NECESSITA' DI APPROFONDIRE ARGOMENTI PER LORO NATURA TECNICI, ADOTTANDO UN LINGUAGGIO ACCESSIBILE AI NON ADDETTI AI LAVORI.

Il cliente finale delle case prefabbricate, che quasi sempre si identifica con la famiglia, è il tipico target a cui si rivolgono i produttori di abitazioni ecologiche, assai più che i professionisti o i costruttori, che spesso guardano con malcelato sospetto alle case in legno.
Questa scelta di indirizzo caratterizza fortemente le scelte informative, basate sull’impiego prettamente promozionale di immagini e sull’impiego di sensazioni più che su di approfondimenti tematici. Anche il cliente informato, (frequentatore di fiere e navigatore di siti internet) fatica a trovare notizie approfondite in grado di formare un corretto quadro di insieme in grado di supportarlo nei giudizi e guidarlo nella scelta.
Ecco perché qualsiasi domanda mi venga rivolta, anche quella apparentemente più banale, è una preziosa occasione da cogliere, soprattutto se mi giunge a più voci.
“Le case prefabbricate possono essere realizzate su un terreno non edificabile”? “Ho un terreno agricolo; posso costruire una casa in legno, magari su ruote”? “Posso smontarla e rimontarla successivamente”? “E’ necessario chiedere un permesso o posso realizzarla direttamente”? “Devo presentare un progetto e richiedere una concessione”?
Qualcuno potrebbe sorridere, ma si tratta di domande che mi vengono poste sempre più spesso e pertanto meritano una risposta seria ed approfondita. Premesso che le cosiddette “case mobili” esistono, così come vengono certamente realizzate abitazioni-container da impiegare temporaneamente per emergenze e calamità, a fini militari od umanitari, le case a cui si fa qui riferimento sono CASE, a tutti gli effetti.
Ad esse si richiedono innanzitutto le medesime caratteristiche delle abitazioni tradizionali (durata, stabilità, solidità, abitabilità). Queste abitazioni si caratterizzano, ancor più delle case tradizionali, per isolamento termico, efficienza energetica, basse emissioni, ciclo ecologico, benessere e confort.
L’utilizzo del legno come materiale strutturale per le partizioni orizzontali (solai e tetti) è tradizionalmente radicato nella cultura costruttiva italiana e l’elemento davvero innovativo che distingue le case in legno risiede nella parete esterna e nella scelta della prefabbricazione come metodologia realizzativa in luogo della costruzione in opera nel cantiere.
Si tratta però di case equiparabili a quelle in laterocemento, da esse virtualmente indistinguibili.
Sono pertanto soggette alla medesima regolamentazione e devono recepire le norme contenute nei regolamenti edilizi nel rispetto dei piani regolatori comunali. Le case prefabbricate necessitano pertanto di un progetto architettonico, da presentare presso i competenti uffici tecnici, che dovrà essere eventualmente approvato da una commissione edilizia e corredato della documentazione e dei certificati previsti dalle norme in vigore in materia di costruzioni.

Ovviamente non potremmo realizzare una casa prefabbricata su un terreno agricolo o non edificabile (a meno di non commettere deliberatamente un abuso edilizio) e tanto meno sarà possibile smontare una casa in legno per rimontarla successivamente o ancora trasportarla su ruote.
Le case prefabbricate non nascono per risolvere il nostro problema abitativo aggirando i regolamenti edilizi.
Se il terreno di nostra proprietà non è edificabile, una casa in legno non potrà rappresentare in alcun caso una scorciatoia. Questo ennesimo luogo comune porta a ritenere che queste abitazioni poco si discostino dalle casette che troviamo nei centri “fai-da-te” o nei garden, generando peraltro delle aspettative economiche irrealistiche. Il costo delle case prefabbricate in legno è estremamente ragionevole nell’ottica dei tempi certi di realizzazione e di un investimento economico altamente redditizio grazie all’alta efficienza energetica e alle bassissime dispersioni termiche.
Sono dunque ben altri i requisiti da richiedere ad una casa prefabbricata in legno e le caratteristiche che devono indurci ad avvicinarci a questo settore.
Per il resto possiamo sempre acquistare un camper.

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ECOINCENTIVI PER LE CASE PREFABBRICATE E RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

LA FINANZIARIA 2007 HA INTRODOTTO INTERESSANTI AGEVOLAZIONI FISCALI MIRATE A MIGLIORARE L’EFFICIENZA ENERGETICA DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE ESISTENTE, IL CUI SCOPO È ABBASSARE LE EMISSIONI IN ATMOSFERA DEI GAS SERRA, PRODOTTI IN GRAN PARTE DALLE ABITAZIONI. TALI ECOINCENTIVI PER LA CASA SONO STATI PROROGATI SINO AL 2010 CON L’ENTRATA IN VIGORE DELLA LEGGE 244/07 E PREVEDONO IL RECUPERO DEL 55% DELLA SPESA SOSTENUTA IN UN PERIODO DA 3 A 10 ANNI, CON DIVERSI CRITERI E TETTI MASSIMI A SECONDA DELL’OGGETTO DELL’AGEVOLAZIONE (MURI, FINESTRE, IMPIANTI).

I contributi per la riqualificazione energetica degli edifici si applicano solamente agli immobili esistenti, escludendo interventi di nuova costruzione, ampliamento o sopraelevazione.
L’argomento sembrerebbe non riguardare dunque le abitazioni in legno e le loro applicazioni, in quanto il loro impiego è previsto appunto per la realizzazione di fabbricati ex-novo.
In seguito a sentenze della suprema Corte di Cassazione e al loro consolidato recepimento per via legislativa, ad oggi la legge include nella definizione di “ristrutturazione” anche la “demolizione totale di un fabbricato e la sua fedele ricostruzione”, intendendo con ciò il mantenimento della sagoma edilizia.
Possiamo senz’altro affermare di essere in presenza di un vasto campo di intervento, peraltro poco noto anche agli addetti al settore e agli stessi proprietari di fabbricati potenzialmente riqualificabili mediante il proficuo utilizzo delle case prefabbricate in legno.
In questo caso specifico è infatti possibile accedere agli ecoincentivi relativamente agli elementi dell’involucro esterno (muri, tetto, finestre, porte esterne), che costituiscono una buona parte del costo dell’abitazione e che andranno scorporati dal totale dei costi sostenuti.
Si tratta di un’importante applicazione delle norme in vigore che consente di intervenire su vecchi fabbricati in alternativa alla semplice sostituzione degli infissi e della copertura o al montaggio di un isolamento a cappotto.
Nel caso di edifici fatiscenti o che necessitano di drastici interventi di ristrutturazione, con il mantenimento delle sole strutture verticali ed orizzontali, non sempre l’approccio conservativo risulta conveniente. In molti casi la demolizione appare la scelta più sensata e permette di ricostruire il fabbricato impiegando la prefabbricazione in legno, in alternativa alla ricostruzione in tradizionale, con evidenti vantaggi relativamente all’efficienza energetica, ai tempi e ai costi certi, all’utilizzo di materiali naturali, agli spessori di parete contenuti. Se consideriamo il recupero di buona parte della spesa, l’impiego delle case prefabbricate in legno in questo specifico contesto permette di fruire dei grandi benefici suddetti con un consistente risparmio economico.
Per chi fosse interessato, sul sito internet dell’ENEA è possibile approfondire nel dettaglio le modalità di accesso agli ecoincentivi per la casa (http://www.enea.it/).
In questa sede vorrei limitarmi a mettere in luce gli aspetti giurisprudenziali attraverso i quali il legislatore chiarisce esplicitamente l’inclusione dell’intervento di demolizione e ricostruzione nella categoria della ristrutturazione edilizia.
Il DPR 380/2001 (Testo unico dell'edilizia) ha già compreso nella categoria della ristrutturazione edilizia gli interventi di «demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma», assoggettandoli al regime della denuncia di inizio attività.
Con il Decreto del Presidente delle Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come modificato ed integrato dal decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301, il Ministero delle infrastrutture e trasporti ricorda come nel tempo si è venuto a formare un consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui nel concetto di ristrutturazione edilizia devono annoverarsi anche gli interventi consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato.
Detto orientamento della giurisprudenza è stato recepito nella formulazione del nuovo testo unico dell'edilizia, che all'art. 3 aveva stabilito testualmente: «Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, area di sedime e caratteristiche dei materiali a quello pree­sistente» con «ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quella esistente».
Consideriamo inoltre che non sempre la ristrutturazione presuppone l'intervento fotocopia (ovvero l’abbattimento e la ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma). Va, infatti, ritenuto legittimo l'intervento di ristrutturazione mediante abbattimento e ricostruzione di un nuovo fabbricato con caratteristiche diverse da quella preesistente qualora la normativa tecnica comunale permetta la «sostituzione dell’organismo con altro in parte o in tutto diverso dal precedente anche dal punto di vista del sedime».
E' difatti questo il principio enunciato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 2364/2006. La giurisprudenza amministrativa formatasi sull’applicazione dell’art. 31, comma 1, lett. d) della legge 5 agosto 1978 n. 457 ha costantemente affermato la legittimità di provvedimenti autorizzanti la demolizione di un edifico da ristrutturare e la sua fedele ricostruzione. In questo caso specifico la Corte afferma che tali limiti possono essere oltrepassati quando, come nella fattispecie, una specifica normativa di p.r.g. consente ambiti di intervento più incisivi di quelli concordemente ammessi dalla giurisprudenza.
Concludendo, è chiaramente necessario valutare caso per caso la possibilità di accedere ai benefici fiscali previsti dalla Legge Finanziaria. Tuttavia nella maggior parte dei casi sarà sicuramente possibile fruire degli ecoincentivi ricostruendo il vecchio edificio di legno attraverso la tecnica delle case prefabbricate.

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ECOINCENTIVI PER LE CASE PREFABBRICATE E RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

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